Kje bi lahko v občini Radovljica gradili stanovanja?

Zemljišča in načrti obstajajo. Manjka jasen odgovor, koliko bo javnih najemnih stanovanj.

Kratek povzetek: Občina Radovljica ima več zemljišč, prostorskih območij in objektov, kjer bi bilo mogoče razvijati različne oblike stanovanj. Največja priložnost je Zgornja terasa v Lescah, vendar bo njen javni pomen odvisen predvsem od tega, koliko stanovanj bo namenjenih dostopnemu najemu ter ali bo občina pravočasno vzpostavila partnerstvo s Stanovanjskim skladom RS.

Stanovanja so ena največjih razvojnih težav občine Radovljica. Mladi težko pridejo do prvega doma, družine se srečujejo z visokimi cenami, ponudba dolgoročnega najema je skromna, starejšim pa primanjkuje primernih oskrbovanih stanovanj. Občina pri tem ni zgolj opazovalec. S prostorskimi načrti, zemljiško politiko, komunalnim opremljanjem in sodelovanjem s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije lahko pomembno vpliva na to, kaj se bo gradilo in komu bodo nova stanovanja namenjena.

Pregled občinskih prostorskih dokumentov pokaže, da možnosti niso omejene na eno samo lokacijo. Obstajajo večje razvojne površine, manjša območja družinskih hiš, občinski objekti, primerni za preureditev, in območja, ki bi jih bilo mogoče dolgoročno nameniti tudi javnim najemnim ali oskrbovanim stanovanjem. Toda zazidljivo zemljišče ali oznaka OPPN še ne pomenita, da obstaja izvedljiv stanovanjski projekt.

Ključno vprašanje zato ni samo, kje je gradnja dovoljena, temveč koliko zemljišč je še nepozidanih, kdo je njihov lastnik, ali so komunalno opremljena in kolikšen del načrtovanih stanovanj bo ostal v javnem najemnem fondu.

Zgornja terasa v Lescah – največja priložnost

Največja in za javno stanovanjsko politiko najpomembnejša možnost je območje Zgornje terase, povezano z območjem LE 01 Center Lesce. Gre za približno 9,5 hektarja veliko razvojno območje, na katerem se po doslej objavljenih izhodiščih omenja približno 150 do 200 stanovanj.

Ker je občina pomembna oziroma največja lastnica zemljišč, ima tukaj možnost, da ne ostane samo pripravljavka prostorskega načrta. Lahko postane dejavna partnerica Stanovanjskega sklada RS ter del območja nameni javnim najemnim stanovanjem, stanovanjem za mlade in oskrbovanim stanovanjem.

To je priložnost, pri kateri mora biti javni interes določen pred sprejemom odločitev o zemljiščih in načinu izvedbe. Pozneje je pogajalski položaj občine praviloma precej slabši. Zato potrebujemo javne odgovore: koliko stanovanj je predvidenih, koliko jih bo javnih, kateri del zemljišč ostaja v občinski lasti ter ali je občina že začela pogovore s Stanovanjskim skladom.

Če partnerstva ne bo, se lahko čez nekaj let hudomušno vprašamo, ali bo občina svojo največjo stanovanjsko priložnost preprosto prodala »nekomu«, ta pa bo na njej zgradil izključno tržna stanovanja. To ne bi bilo nezakonito, lahko pa bi pomenilo izgubo redke razvojne možnosti za več generacij.

Radovljica: Pod Triglavsko, Almira in Za Gradnikovo

RA 87 – Pod Triglavsko je v prostorskih dokumentih opredeljeno kot območje čistih stanovanjskih površin, za katero je predvidena priprava OPPN. Gre za pomembno dolgoročno stanovanjsko rezervo na severozahodnem robu Radovljice. Ker še ne gre za gradbeno pripravljen projekt, števila stanovanj in javnega deleža ni mogoče navajati kot že dogovorjenih.

Območje RA 05 – Almira je predvideno za podrobnejše prostorsko načrtovanje in mešano rabo. Predstavlja možno preobrazbo nekdanjega oziroma degradiranega proizvodnega območja. Zaradi lege bi bilo smiselno preveriti, ali lahko del prihodnjega programa predstavljajo tudi stanovanja.

RA 86 – Za Gradnikovo je še eno razvojno območje mešane rabe. Tudi tu je treba najprej razjasniti razmerje med javnimi programi, zelenimi površinami, drugimi dejavnostmi in morebitnimi stanovanji. Prostorska oznaka sama še ne zagotavlja novega stanovanjskega naselja.

Posebej velja omeniti RA 90, predvideno oskrbovano območje z možnostjo negovalne bolnišnice, stanovanj za posebne namene in zelenih površin. To ni klasičen projekt družinskih stanovanj, lahko pa postane pomemben del občinske politike bivanja starejših.

Lesce: poleg Zgornje terase še Leški Dol in območja mešane rabe

LE 57 – Leški Dol ob Alpski cesti je v prostorskih dokumentih predviden kot območje čistih stanovanjskih površin, za katero je potreben OPPN. Zato ga je treba šteti med pomembnejše prihodnje stanovanjske možnosti Lesc.

Na območjih LE 77 – Cestni otok, LE 78 – Ob zmaju in LE 80 – Gala je predvidena mešana raba. Na njih so lahko tudi stanovanja, vendar brez konkretnega OPPN in programa še ni mogoče govoriti o njihovem številu ali o javnih najemnih stanovanjih.

Povsem drugačen je primer LE 76 – Za Trato. Na tem območju se gradi komunalna oprema za družinske hiše. Projekt bo povečal ponudbo individualne gradnje, vendar ni večstanovanjski projekt in sam po sebi ne zagotavlja javnih najemnih stanovanj. Zato ga ni primerno predstavljati kot rešitev za občinski stanovanjski fond.

Begunje, Lancovo, Dvorska vas, Kropa in druga naselja

V Begunjah sta pomembni razvojni območji BE 38 – Poddobrava sever in BE 39 – Poddobrava jug. Prvo je območje mešane rabe, drugo pa vključuje čiste stanovanjske površine in površine za izobraževanje. Pred morebitnimi ocenami kapacitet je treba preveriti status priprave prostorskih aktov, lastništvo in komunalno opremljenost.

V Kropi je KR 08 neposredno poimenovan kot območje stanovanjske gradnje. Njegov pomen ni le v številu morebitnih novih stanovanj, ampak tudi v enakomernejšem razvoju občine in ohranjanju prebivalstva zunaj Radovljice in Lesc.

Za del območja LA 08 – Lancovo je bil leta 2024 sprejet OPPN za približno 2,6 hektarja. Omogoča samostojne eno- in dvostanovanjske hiše, novo prometno ureditev in linearni park. Gre predvsem za individualno stanovanjsko gradnjo, ne za projekt javnih najemnih stanovanj.

Podobno velja za DV 07 – Dvorska vas Opekarna, kjer od leta 2023 velja OPPN za približno 1,6 hektarja čistih stanovanjskih površin. Med dodatnimi manjšimi ali dolgoročnimi možnostmi so še ČR 09 – Črnivec V naselju, DV 09 – Dvorska vas Jug, KG 07 – Kamna Gorica ob Lipnici, LA 15 – Lancovo Spodaj v vasi, ZA 14 – Zapuže ter stanovanjska območja v Mošnjah in na Brezjah. Pri teh območjih brez pregleda dejanskega stanja ni mogoče vedeti, koliko zemljišč je še prostih.

Na Brezovici pri Kropi sta pomembni še območji BZ 05 – Brezovica 1 in BZ 06 – Brezovica 2. Oba OPPN sta bila sprejeta leta 2013. Brezovica 1 predvideva 18 individualnih stanovanjskih stavb, Brezovica 2 pa obsega približno 1,4 hektarja zahodno od prvega območja in je prav tako namenjena individualni stanovanjski gradnji. Načrtovana je bila tudi skupna prometna in komunalna ureditev obeh območij. Tudi ti lokaciji povečujeta potencial ponudbe družinskih hiš, vendar ju brez javnega lastništva oziroma drugačnega izvedbenega modela ni mogoče šteti med projekte javnih najemnih stanovanj. Preveriti je treba še, koliko načrtovane pozidave je bilo do danes dejansko izvedene.

Posavec in Srednja Dobrava – dovoljenja obstajajo, denarja za izvedbo ni

Iz gradiva Rebalansa I proračuna Občine Radovljica za leto 2026 izhaja, da ima občina projektno dokumentacijo in gradbeni dovoljenji za ureditev stanovanj oziroma bivalnih enot na Posavcu ter stanovanj v Kulturnem domu Srednja Dobrava. Za izvedbo v letu 2026 pa niso bila načrtovana sredstva.

Prav zato sta projekta zanimiva za preveritev možnosti soinvestiranja Stanovanjskega sklada RS. V primerjavi z območji, kjer je treba OPPN šele pripraviti, naj bi bila projektno precej dlje. Občina mora pojasniti, koliko enot je predvidenih, kolikšna je ocenjena vrednost, ali sta dovoljenji pravnomočni in veljavni ter ali sta bila projekta že predstavljena Stanovanjskemu skladu.

Nekdanji Šlandrov dom – še ena zamujena priložnost

Med možnimi prihodnjimi lokacijami velja omeniti tudi območje nekdanjega Šlandrovega doma oziroma nekdanjega SIC. V postopku petih sprememb Prostorskega reda je za približno 8.940 kvadratnih metrov območja predlagana sprememba iz turistične v mešano urbano rabo. Ta bi poleg drugih dejavnosti omogočila tudi bivanje, oskrbovana stanovanja ter programe socialnega varstva in zdravstva. Sprememba še ni dokončno sprejeta, zato tega območja za zdaj ni mogoče šteti za pripravljen stanovanjski projekt.

Tudi tukaj je občina po doslej zbranih podatkih zamudila pomembno priložnost, saj ob prodaji ni uveljavila predkupne pravice in tako ni pridobila zemljišč, s katerimi bi lahko neposredno usmerjala prihodnji razvoj območja v javnem interesu. Njegove možnosti, lastništvo, prodaje in občinske odločitve bomo podrobneje obravnavali v posebnem članku.

Priložnost za sodelovanje s Stanovanjskim skladom

Program sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj v letih 2026–2029 občinam odpira možnost sodelovanja s Stanovanjskim skladom RS. Občina mora zato hitro določiti projekte, ki imajo javno lastništvo, urejena dovoljenja oziroma dovolj napredno projektno dokumentacijo ter realen finančni in časovni načrt.

Občini Radovljica in Stanovanjskemu skladu RS smo že poslali vprašanja o morebitnih stikih, prijavah in projektih. Zanimalo nas je predvsem, ali občina pripravlja prijavo za Posavec, Srednjo Dobravo ali katero drugo lokacijo ter ali razmišlja o partnerstvu pri Zgornji terasi. Po prejemu odgovorov bomo podatke javno objavili.

Kaj mora narediti občina?

Občina potrebuje javno in redno posodobljeno evidenco stanovanjskih projektov. Za vsako pomembnejše območje mora prikazati:

• velikost in lastništvo zemljišč,
• veljavnost in fazo prostorskega akta,
• okvirno stanovanjsko kapaciteto,
• predvideno vrsto stanovanj,
• stanje komunalne opremljenosti,
• delež javnih najemnih oziroma oskrbovanih stanovanj,
• ocenjene stroške in vire financiranja,
• odgovorno osebo ter časovni načrt.

Občina ima zemljišča, objekte in prostorske možnosti. Sedaj potrebuje jasno stanovanjsko politiko. Cilj ne sme biti zgolj več zgrajenih stavb, temveč več dostopnih domov za ljudi, ki želijo v občini živeti, delati in ustvarjati družino.

Viri: Prostorski red Občine Radovljica in pregled območij OPPN; veljavna odloka za LA 08 – Lancovo in DV 07 – Dvorska vas Opekarna; Rebalans I proračuna Občine Radovljica za leto 2026; javno objavljeni podatki Stanovanjskega sklada RS.