ŠLANDROV DOM: OBČINA JE V DVEH DNEH ZAVRNILA NAKUP – KDO BO POBRAL DOBIČEK?

Ponudba za 2,05 milijona evrov je bila povezana s sprejetjem prostorskega akta, ki bi omogočil stanovanja, oskrbovana stanovanja in faktor zazidanosti 0,30. Občina je ni sprejela, dokumentirane strokovne in finančne podlage za svojo odločitev pa nima.

Šlandrov dom že več kot desetletje propada. Gre za eno razvojno najpomembnejših lokacij v Radovljici, v neposredni bližini šole, zdravstvenega doma, športnega parka, kopališča in Oble gorice.

Dokumenti, ki smo jih od Občine Radovljica pridobili na podlagi Zakona o dostopu do informacij javnega značaja, razkrivajo, da je imela občina možnost kupiti približno 7.000 kvadratnih metrov velik kompleks.

Ponudbe ni sprejela. Odločitev o zavrnitvi je izdala dva dni po tem, ko je vlogo uradno prejela.

1. JANUAR, 10. FEBRUAR IN 12. FEBRUAR 2025

Za pravilno razumevanje postopka je treba jasno ločiti tri datume.

Vloga ZSSS je datirana z 8. januarjem 2025. Občina Radovljica jo je po lastnih uradnih podatkih prejela 10. februarja 2025. Izjavo o zavrnitvi ponudbe je izdala 12. februarja 2025.

Občina je torej odločitev sprejela dva dni po uradnem prejemu vloge.

V ponudbo je bilo vključenih sedem parcel z glavno stavbo Šlandrovega doma, depandanso, klubskim prostorom in pripadajočimi zemljišči. Cena je znašala 2.050.000 evrov, povečano za davek na promet nepremičnin oziroma DDV.

Nepremičnine so bile na območju občinske predkupne pravice.

Občina je v izjavi zapisala:

»Občina Radovljica ne sprejema vaše ponudbe.«

PRODAJA JE BILA POVEZANA S STANOVANJI

To ni bila običajna ponudba za prodajo dotrajanega nepremičninskega kompleksa.

ZSSS je med prodajnimi pogoji navedla, da bi bilo ob sklenitvi pogodbe plačanih 20 odstotkov kupnine. Sprejet bi moral biti tudi prostorski akt, po katerem bi bila dovoljena:

– gradnja novih objektov za bivanje oziroma stanovanja;

– gradnja oskrbovanih stanovanj;

– etažnost novih objektov P + 1 + M;

– gradnja podzemnih etaž;

– faktor zazidanosti 0,30;

– 42-stopinjski naklon streh;

– določeni odmiki od Oble gorice.

Prodajna ponudba je bila torej neposredno povezana s prihodnjimi prostorskimi pogoji in povečanjem razvojnega potenciala zemljišč.

Občina ni odločala samo o nakupu propadajočih objektov. Odločala je o možnosti pridobitve območja, katerega tržna vrednost bi se lahko po spremembi prostorskega akta občutno povečala.

BREZ DOKUMENTIRANE STROKOVNE PODLAGE

Na podlagi ZDIJZ smo zahtevali strokovni predlog občinske uprave oziroma drugo gradivo, na podlagi katerega je bila sprejeta odločitev o neuveljavljanju predkupne pravice.

Občina je v odločbi z dne 20. avgusta 2026 navedla, da s takšnim dokumentom ne razpolaga.

Občina nam zato ni mogla posredovati pisne strokovne ali finančne presoje, iz katere bi bilo mogoče ugotoviti:

– ali je bila ponujena cena primerna;

– kakšna bi bila vrednost območja po prostorski spremembi;

– kateri javni programi bi bili na lokaciji izvedljivi;

– ali bi bilo mogoče sodelovanje s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije;

– ali bi bilo mogoče pridobiti državno ali evropsko sofinanciranje;

– ali bi občina lahko kompleks kupila in ga razvijala postopoma;

– kakšne bi bile dolgoročne finančne in razvojne koristi za občino.

To ne dokazuje, da v občinski upravi o ponudbi niso razmišljali. Dokazuje pa, da občina nima materializirane strokovne podlage, s katero bi lahko danes utemeljila svojo odločitev.

OBČINA JE SAMA PREDLAGALA SPREMEMBO NAMENSKE RABE

Občina je že decembra 2022 ZSSS pojasnila, da vodi postopek petih sprememb in dopolnitev Prostorskega reda občine Radovljica – 5SD PRO. Postopek je bil začet leta 2018.

Vanjo je bila vključena pobuda Občine Radovljica, da se območje Šlandrovega doma ne bi več urejalo z zazidalnim oziroma občinskim podrobnim prostorskim načrtom, ampak neposredno s podrobnimi prostorskimi izvedbenimi pogoji.

Občina je predlagala tudi spremembo namenske rabe iz BT – površine za turizem v MO – osrednje površine.

Predlagana sprememba bi razširila dovoljene dejavnosti. Poleg turizma in izobraževanja bi omogočila socialno varstvo, zdravstvo, oskrbovana stanovanja, nastanitvene in športne programe ter gradnjo novih objektov.

Dokler sprememba prostorskega akta ni dokončno sprejeta, ti pogoji še ne predstavljajo veljavne pravice do gradnje. Kažejo pa smer, v kateri občina načrtuje prihodnje urejanje območja.

ZSSS JE ZAHTEVALA ŠE VEČJO POZIDAVO

ZSSS je avgusta 2023 zahtevala dodatno omilitev predlaganih prostorskih omejitev.

Predlagala je:

– povečanje faktorja zazidanosti z 0,20 na 0,40;

– možnost dodatnih oziroma vkopanih etaž;

– prožnejše oblikovanje objektov;

– odpravo obveznega arhitekturnega natečaja oziroma variantnih rešitev;

– odpravo omejitve dozidave obstoječih stavb.

ZSSS je v dodatni obrazložitvi septembra 2023 zapisala, da omejitve zmanjšujejo investicijske možnosti, zanimanje vlagateljev in vrednost zemljišča.

Navedla je tudi pogovore z občino in potencialnimi investitorji. Med možnimi projekti so bili dom starejših, turistično-nastanitveni objekt, oskrbovana stanovanja, bivalno-zdravstvena soseska in klinika.

V dokumentu je zapisano, da so pogovori o prihodnji ureditvi potekali tudi z županom Občine Radovljica.

Omenjeni so tudi prejšnji investicijski načrti iz let 2021 in 2022, ki so predvidevali pet stolpičev z bivalnimi in funkcionalnimi prostori doma starejših občanov. Ti načrti so bili pozneje umaknjeni.

OBČINA JE PREDVIDELA FAKTOR 0,30

Občina zahteve ZSSS po faktorju zazidanosti 0,40 ni sprejela v celoti. Pripombo je delno upoštevala in predvidela povečanje faktorja z 0,20 na 0,30.

Predvidena je bila tudi prilagoditev etažnosti z možnostjo vkopane kleti in prožnejša določila glede oblikovanja objektov. Obveznost variantnih rešitev oziroma arhitekturnega natečaja naj bi ostala.

Kaj bi faktor zazidanosti 0,30 lahko pomenil?

ZSSS je navedla, da celotno območje prostorske enote RA 106 meri 8.387 kvadratnih metrov, obstoječi objekti pa imajo 527 kvadratnih metrov zazidane površine. Sedanji faktor zazidanosti naj bi tako znašal približno 0,063.

Če bi se faktor 0,30 uporabil na celotni navedeni površini, bi teoretično omogočal približno 2.516 kvadratnih metrov zazidanega tlorisa. To je skoraj petkrat toliko, kot ga zasedajo obstoječi objekti.

Ker bi bile mogoče tudi dodatne nadzemne in podzemne etaže, bi bila skupna bruto površina objektov lahko še bistveno večja.

To ni izračun konkretnega projekta ali zagotovljene pravice do gradnje. Dejanski obseg bi bil odvisen od gradbene parcele, odmikov, prometne ureditve, parkirišč, zelenih površin, arhitekturne rešitve in drugih pogojev.

Nesporno pa je, da bi takšna sprememba občutno povečala razvojni potencial območja.

OBČINSKO ZEMLJIŠČE JE KONČALO V ZASEBNIH ROKAH

Občina je imela ob kompleksu tudi 1.028 kvadratnih metrov veliko zemljišče, ki ga je sama obravnavala kot funkcionalno površino Šlandrovega doma.

Njegova okvirna vrednost je znašala 102.800 evrov oziroma 100 evrov za kvadratni meter.

Občina je maja 2022 izvedla javno dražbo, ki ni bila uspešna. Decembra istega leta je zapisala, da je družba SeneCura zemljišče pripravljena kupiti, ko bo prepričana, da bo od ZSSS lahko pridobila glavni kompleks.

Občina je zemljišče pozneje prodala. Danes je njegov lastnik družba Nepremičnine Obla Gorica, d. o. o. Po javno dostopnih poslovnih podatkih ima Tosidos v tej družbi 25-odstotni lastniški delež.

Občina tako danes nima več niti tega zemljišča, čeprav je bilo pomembno za celovito urejanje območja.

KDO JE SEDANJI KUPEC?

Iz zemljiškoknjižnega izpiska, izdelanega 21. julija 2026, izhaja, da je bila pri kompleksu vpisana zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice.

Zaznamba učinkuje od 28. maja 2026 in velja do 11. junija 2027. Ob izdelavi izpiska je bila ZSSS še vedno vpisana kot lastnica.

Zaznamba sama ne dokazuje, da je bila prodaja že zaključena. Varuje pa vrstni red morebitnega prihodnjega vpisa novega lastnika.

Kdo je kupec, javnosti ni znano.

ZSSS njegove identitete ni razkrila in se je sklicevala na poslovno skrivnost. Občina je v odločbi po ZDIJZ navedla, da nima dokumentov o kupcu, končnih pogojih prodaje, stikih z morebitnimi investitorji ali zaznambi vrstnega reda.

VZPOREDNICA S SLIVNIKOVIM VRTOM

Ne trdimo, da je Tosidos kupec Šlandrovega doma. Za takšno trditev nimamo dokaza.

Je pa Tosidos 25-odstotni lastnik družbe Nepremičnine Obla Gorica, ki ima v lasti nekdanje občinsko zemljišče ob kompleksu.

Tosidos je investitor tudi pri Slivnikovem vrtu v središču Radovljice. Občina tam ni uveljavila predkupne pravice, Tosidos pa danes razvija projekt s 25 stanovanji in dvema poslovnima prostoroma.

Vzporednica je zato pomembna: občina na razvojno zanimivi lokaciji ne uporabi predkupne pravice, zemljišče preide v zasebne roke, prostorski postopki pa omogočijo izvedbo tržno zanimivega projekta.

Pri Šlandrovem domu se upravičeno sprašujemo, ali spremljamo začetek podobne zgodbe.

KAJ BI LAHKO STORILA OBČINA?

Pred zavrnitvijo ponudbe bi morala občina najmanj:

– pridobiti neodvisno cenitev in razvojno analizo;

– preveriti vrednost območja po prostorski spremembi;

– pripraviti različne scenarije javne uporabe;

– preveriti partnerstvo s Stanovanjskim skladom Republike Slovenije;

– preveriti državna sredstva za stanovanja, dolgotrajno oskrbo, socialno varstvo in zdravstvo;

– preveriti evropska sredstva za energetsko učinkovito in medgeneracijsko gradnjo;

– preučiti fazni nakup, dolgoročno financiranje ali javno-zasebno partnerstvo;

– odločitev skupaj z analizami predstaviti občinskemu svetu in javnosti.

Na območju bi bilo mogoče preveriti izvedljivost javnih najemnih stanovanj, stanovanj za mlade, oskrbovanih stanovanj, medgeneracijskega centra, doma starejših ali zdravstvenih programov.

Občina bi lahko zemljišče ohranila v javni lasti, projekt pa razvijala skupaj z državo, stanovanjskim skladom, javnimi zavodi ali zasebnim partnerjem.

Namesto tega je ponudbo zavrnila dva dni po uradnem prejemu, ne da bi danes lahko pokazala pisno strokovno podlago za takšno odločitev.

NE TRDIMO, DA JE BIL KATERIKOLI POSEL NEZAKONIT

Noben pridobljeni dokument ne dokazuje, da je bil katerikoli posel nezakonit. Prav tako ni dokazano, kdo kupuje Šlandrov dom in kaj namerava zgraditi.

Dokumenti pa potrjujejo:

– da je imela občina predkupno pravico;

– da je ponudba znašala 2,05 milijona evrov;

– da je bila vloga datirana z 8. januarjem 2025;

– da jo je občina uradno prejela 10. februarja 2025;

– da jo je zavrnila 12. februarja 2025;

– da občina nima dokumentirane strokovne podlage za odločitev;

– da je bila prodaja povezana z dovoljenjem za stanovanja, oskrbovana stanovanja in faktorjem zazidanosti 0,30;

– da je občina sama predlagala spremembo namenske rabe;

– da je ZSSS opozarjala na povezavo med prostorskimi pogoji, zanimanjem investitorjev in vrednostjo zemljišča;

– da je občinsko zemljišče ob kompleksu danes v zasebni lasti;

– da kupec glavnega kompleksa javnosti še vedno ni znan.

Zato vprašanje ni samo, kdo kupuje Šlandrov dom.

Vprašanje je, zakaj občina ni poskusila pridobiti ene najpomembnejših razvojnih lokacij v Radovljici in zakaj ni dokumentirano preverila, kaj bi bilo mogoče na njej ustvariti za občanke in občane.

Predkupna pravica ni formalnost. Je orodje aktivne zemljiške politike in zaščite javnega interesa.

Če je občina ne uporabi niti pri takšni lokaciji, se moramo vprašati:

Kdo bo izkoristil povečano vrednost zemljišča – občani ali zasebni investitor?

Uroš Mencinger

Kandidat za župana občine Radovljica

USPEŠNA RADOVLJICA 2026–2034

Sodeluj. Prispevaj. Soustvarjaj.

Priložena podoba je idejna vizualizacija možnega razvojnega scenarija. Konkretni projekt in kupec Šlandrovega doma javnosti nista znana.

VIRI IN DOKUMENTI

– Odločba Občine Radovljica po ZDIJZ št. 090-0014/2026-2 z dne 20. avgusta 2026

– Vloga ZSSS za izdajo izjave predkupnega upravičenca, datirana z 8. januarjem 2025 in prejeta 10. februarja 2025

– Izjava Občine Radovljica o zavrnitvi ponudbe št. 35103-0019/2025 z dne 12. februarja 2025

– Lokacijska informacija št. 35121-0210/2024 z dne 10. decembra 2024

– Dopis ZSSS Občini Radovljica z dne 19. decembra 2022

– Odgovor Občine Radovljica ZSSS z dne 22. decembra 2022

– Pobuda ZSSS za spremembo PRO z dne 24. maja 2016

– Pobuda ZSSS v postopku 5SD PRO z dne 23. avgusta 2023

– Dodatna obrazložitev pobude ZSSS z dne 14. septembra 2023

– Stališča Občine Radovljica do pripomb v postopku 5SD PRO

– Postopek 5SD PRO: https://www.radovljica.si/objava/770166

– Stališča do pripomb: https://www.radovljica.si/DownloadFile?id=733075

– Projekt Slivnikov vrt: https://www.tosidos.si/sl/razvoj-nepremicnin/soseska-slivnikov-vrt